Local

Bénéficier d'un bail commercial, sans exploiter de fonds

Impossible pour le propriétaire qui a signé un bail commercial de tenter ensuite d'échapper à certaines règles protectrices.

Par définition réservé à certaines activités, le bail commercial peut néanmoins être conclu par tout professionnel, à condition que le propriétaire du local accepte de se lier par un tel engagement, extrêmement protecteur des intérêts du locataire.

Une protection a priori réservée à certains

Les commerçants, artisans et industriels bénéficient de plein droit du statut des baux commerciaux pour les locaux qui abritent leur fonds de commerce, à condition d'être immatriculés au registre du commerce (au répertoire des métiers pour les artisans).

À la clef pour le locataire : un bail de 9 ans qu'il peut résilier tous les 3 ans, un loyer dont l'augmentation est en principe plafonnée à la variation du coût de la construction, une indemnité en cas de non-renouvellement et, bien entendu, le droit de céder son bail. Le titulaire d'un bail commercial jouit ainsi d'une véritable « propriété commerciale ».

Un statut accessible à tout professionnel

Même si l'activité exercée n'ouvre normalement pas droit au bénéfice d'un bail commercial (ex. : professionnel libéral, association), il est possible de s'y soumettre volontairement.

Les juges ont même affirmé que le propriétaire ne pouvait ensuite invoquer le fait que le locataire n'est pas inscrit au RCS pour lui dénier le droit au renouvellement du bail (cass. civ. 3^e ch., 9 février 2005, n° 03-17476), alors même que le code de commerce conditionne cet avantage du bail commercial à une telle immatriculation pour les personnes qui y sont assujetties de plein droit.

Persuader son propriétaire

Le statut des baux commerciaux peut sembler essentiellement avantageux pour le locataire. Pourtant, le bailleur peut aussi trouver son intérêt à accorder un bail commercial : comme le veut la pratique, il pourra en contrepartie prétendre à un loyer plus élevé. De plus, il s'assure une stabilité dans le rendement de son bien puisque, sauf clause contraire, le locataire ne peut lui donner congé avant 3 ans.

Un statut global

Il arrive que certains bailleurs cherchent à écarter certaines règles classiques des baux commerciaux en demandant au locataire, par exemple, de renoncer expressément à son droit au renouvellement ou à son indemnité d'éviction. C'est un tort. Les juges ont précisé que, quelles que soient les clauses du contrat de bail commercial signé volontairement, toutes les dispositions impératives protectrices du locataire d'un bail commercial doivent être appliquées (cass. ass. plén. 17 mai 2002, n° 488).