RF Conseil - N° 179

Gestion

Quel mode de détention pour votre immobilier ?

Détention seul et en direct du bien immobilier, à plusieurs en indivision ou par le biais d'une SCI : que faut-il choisir ? Quelques éléments de réponse.

Avant d'acheter un bien immobilier, vous pouvez vous demander s'il vaut mieux le détenir en direct, en indivision avec d'autres personnes ou par le biais d'une société civile immobilière (SCI). Le succès remporté ces dernières années par les SCI n'a pas disparu. Pourtant, malgré plusieurs avantages, cette forme de détention n'est pas adaptée à toutes les situations.

La SCI, une solution pour éviter l'indivision

Si vous ne disposez pas des ressources suffisantes pour acquérir seul le bien immobilier que vous souhaitez, le recours à d'autres partenaires s'impose pour réunir les capacités financières suffisantes. Mais là se pose la question du mode de détention : indivision ou SCI ?

À bien des égards, la SCI prime sur l'indivision. Rappelons que l'indivision se définit comme la situation juridique d'un bien sur lequel plusieurs personnes exercent ensemble des droits identiques (par exemple, un droit de propriété). Même dans un cadre familial où règne une bonne ambiance entre les coïndivisaires, l'indivision peut être source de blocage et de conflits. Si un membre de l'indivision veut en sortir, les autres ne peuvent pas l'obliger à y rester. À défaut d'accord amiable, le recours au juge est alors nécessaire pour procéder au partage du bien (un jugement peut aussi accorder un sursis de partage). Même si la nouvelle loi portant réforme des successions du 13 juin 2006, assouplit les règles de gestion des biens indivis, ce mode de détention reste contraignant . Les actes d'administration et certains actes de disposition nécessitent toujours une majorité des 2/3 (au lieu de l'unanimité avant la réforme).

Au contraire, la SCI est une structure permettant une gestion plus souple du bien. Un gérant, dont les pouvoirs peuvent être très étendus, peut ainsi passer tous les actes qui rentrent dans l'objet social ; les autres actes peuvent être accomplis à la majorité simple.

La SCI pour scinder les patrimoines

Un cloisonnement tentant... À la différence de l'entrepreneur individuel dont le patrimoine, notamment immobilier, est la proie de ses créanciers professionnels, le dirigeant de société dispose d'un atout puisque juridiquement, la société forme un écran ; il est alors en théorie un peu plus difficile d'atteindre son patrimoine. Pour autant, même dans ce cas, vous pouvez être tenté d'exclure les immeubles de l'actif de votre société commerciale pour les mettre à l'abri de vos créanciers professionnels. La SCI, indépendante de la société d'exploitation et propriétaire des locaux, louera alors les locaux à l'entreprise (dans l'hypothèse d'une entreprise individuelle, cela procurera des revenus au chef d'entreprise et à sa famille).

... mais souvent illusoire. Mais autant le savoir : dans cette hypothèse, les établissements financiers ont tendance à solliciter le cautionnement de la SCI pour garantir les découverts ou prêts consentis à la société d'exploitation. Cela sera d'autant plus probable si les associés de la SCI et de la société d'exploitation sont les mêmes. De plus, l'opération consistant à apporter après coup à la SCI un immeuble appartenant d'abord à la société d'exploitation pourra être remise en cause par les créanciers de celle-ci, s'ils parviennent à établir que cette opération a été faite dans le seul but de soustraire l'immeuble à leurs poursuites ou pour organiser l'insolvabilité apparente de l'entreprise. Les créanciers peuvent aussi se garantir en sollicitant l'inscription d'une hypothèque sur le bien immobilier ou en prenant un nantissement sur les parts sociales de la SCI ; mais cette dernière garantie, plus difficile à mettre en oeuvre, est souvent moins prisée que les deux précédentes.

Détenir en direct évite des contraintesEn tant que commerçant ou dirigeant d'entreprise, que vous réfléchissiez à isoler le patrimoine immobilier professionnel des autres biens de l'entreprise ou que vous souhaitiez simplement acquérir un bien pour votre usage personnel ou pour le mettre ensuite en location et bénéficier d'un dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif, il faut savoir que la SCI peut parfois ne pas être appropriée. Ainsi, la résidence principale du commerçant, artisan ou professionnel libéral détenue par une SCI ne peut bénéficier de la protection issue des articles L. 526-1 et L. 526-2 du code de commerce permettant de la rendre insaisissable . De plus, la SCI ne peut bénéficier des prêts conventionnés ou des prêts à 0 % pour acquérir le bien ; le plan d'épargne-logement des associés ne pourra être utilisé pour financer la résidence principale des associés dont la SCI sera propriétaire. Sur le plan fiscal cette fois, sachez que détenir sa résidence principale par l'intermédiaire d'une SCI vous prive de la possibilité de bénéficier de certains avantages réservés aux propriétaires « en direct », tels que les réductions d'impôt pour travaux liés à la résidence principale.