La Revue Fiduciaire - Impression

Résiliation possible tous les 3 ans

La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période triennale (ex. : au bout de 3 ans, 6 ans). Il n'a pas à s'expliquer.

Sauf clause contraire du bail.

Certains types de baux peuvent comporter une clause privant le locataire de cette faculté de résiliation. Une telle interdiction n'est désormais possible que pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation (dits "locaux monovalents"), les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette mesure a pour principal objectif de permettre au bailleur d'amortir des travaux qu'il a effectués dans les lieux loués. En pratique, la clause du bail pourrait simplement adapter la faculté de résiliation du locataire et prévoir, par exemple, de paralyser simplement la résiliation pour la première période triennale.

Départ à la retraite ou invalidité.

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou à qui est attribuée une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, sans attendre la fin d'une période triennale.

Au moins 6 mois à l'avance

Le congé doit être donné par le locataire au moins 6 mois avant la date d'expiration de la période triennale. Pas un jour de moins. À défaut, le congé est irrégulier ; sauf rupture à l'amiable, une nouvelle période triennale commencera à courir et le locataire sera tenu des loyers 3 ans de plus (voir encadré).

En revanche, le congé peut être donné plus tôt si le locataire le souhaite. De même, rien n'interdit au bail de prévoir un délai plus long que le délai minimal de 6 mois.

Comment notifier le congé ?

Lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier, le locataire a le choix. Toutefois, lorsque la lettre recommandée n'a pas pu être présentée à son destinataire, le locataire doit renouveler sa démarche par huissier.

À qui notifier le congé ?

Sauf si le bail prévoit un autre destinataire, c'est au bailleur lui-même que le locataire doit s'adresser. Attention, en cas d'époux co-bailleurs, le congé doit être délivré à chacun. De même, s'agissant de propriétaires indivis (sauf si un des indivisaires reçu mandat du ou des autres).

Le coût d'un congé irrégulier

Un bail débute le 1^er octobre 2010. Le locataire veut donner son congé pour le 30 septembre 2013. Il notifie cette décision au bailleur seulement le 2 avril 2013, au prétexte que les 3 jours précédents étaient un samedi, un dimanche et le lundi férié. Le bailleur considère que le préavis légal de 6 mois est dépassé et lui réclame le paiement des loyers jusqu'au 30 septembre 2016. Il obtient gain de cause. Peu importe l'article 642 du code de procédure civile, dont s'est prévalu le locataire. Ce texte, qui proroge un délai jusqu'au premier jour ouvrable après un week-end et un jour férié, ne s'applique pas à ce cas de figure. Le locataire aurait dû notifier son congé au plus tard le 31 mars 2013 à minuit. Faute de quoi, il doit verser 3 ans de loyers supplémentaires (cass. civ., 3e ch., 8 mars 2018, n° 17-11312).

c. com. art. L. 145-4