ISF 2016 : bien évaluer son patrimoine immobilier

Les contribuables dont le patrimoine net taxable à l'ISF est supérieur à 1,3 M€ vont devoir bientôt le déclarer avec leurs revenus (s'il est inférieur à 2,57 M€) ou sur une déclaration ISF spécifique n° 2725. L'un des points délicats consiste à évaluer les actifs immobiliers. Si des décotes sont autorisées, il convient de les appliquer avec discernement.

LE PRINCIPE

Les actifs immobiliers bâtis ou non bâtis doivent en principe être évalués à leur valeur vénale, c'est-à-dire du prix pouvant être obtenu pour le bien concerné sur le marché par le jeu de l'offre et de la demande en tenant compte de ses caractéristiques propres. Le fisc préconise la méthode par comparaison qui consiste à apprécier la valeur du bien en le comparant à d'autres intrinsèquement similaires dont la valeur vénale est elle-même connue.

Il faut donc enquêter et recouper plusieurs sources d'informations (presse, Internet, Chambre des notaires...) fournissant des évaluations au m² par ville, quartier et type de bien. L'évaluation ainsi obtenue peut ensuite être corrigée afin de tenir compte des facteurs susceptibles de réduire la valeur du bien (nuisances, mises aux normes à effectuer...) ou de l'augmenter (emplacement, étage élevé...).

Une estimation du bien par un professionnel (agent immobilier, notaire...) peut permettre de peaufiner cette évaluation.

DES DÉCOTES POSSIBLES

Il est possible de pratiquer une éventuelle décote pour tenir compte de la nature du bien ou de sa situation juridique. Peut ainsi sans conteste être appliqué un abattement de droit de 30 % sur la résidence principale (sauf si elle est détenue en SCI).

D'autres décotes sont aussi admises. Si le bien est loué, il est possible de défalquer une décote de 10 % à 20 % (voire plus s'il s'agit d'un loyer de 1948). Une situation d'indivision peut aussi justifier une décote. Les juges ont ainsi confirmé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales d'une SCI ont une valeur inférieure à la fraction qu'il représente sur la valeur totale du bien et a admis une décote de 20 % pour tenir compte de l'état d'indivision d'une propriété d'exception située sur les hauteurs de Nice venant s'ajouter à un abattement de 20 % pour occupation du bien (cass. com. 16 février 2016, n° 14-23301). En revanche, le démembrement de propriété interdit tout abattement à ce titre, sauf cas d'indivision entre les nus-propriétaires, l'usufruitier redevable de l'ISF pouvant alors pratiquer une décote au titre de l'indivision (cass. com. 14 décembre 1999, n° 97-18810).

LE CONSEIL

L'évaluation du patrimoine immobilier est un point de discussion avec le fisc. Il est impératif de constituer un dossier étayé justifiant de la valeur retenue.