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Jurisprudence
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 30 mai 2012, 11-11.446 11-18.185, Inédit
N° de pourvoi 11-11446

M. Charruault (président)
SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boré et Salve de Bruneton

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Ordonne la jonction, en raison de leur connexité, des pourvois U 11-11.446 et U 11-18.185 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir donné mandat de vendre sa maison d'habitation à la société Agence immobilière de Courances, (la société), exerçant sous l'enseigne Century 21 et, par l'entremise de celle-ci, conclu avec M. et Mme X... une promesse synallagmatique de vente de cette maison, Mme Y... a assigné la société en nullité du mandat et M. et Mme X... en nullité de la promesse ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles L. 121-21 et L. 121-23 du code de la consommation ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... en constatation de la nullité du mandat de vente et accueillir la demande reconventionnelle de la société en paiement des honoraires contractuellement prévus, la cour d'appel a retenu que Mme Y... n'était pas fondée à se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'article L. 121-23 du code de la consommation dès lors que celles-ci ne s'appliquent que lorsqu'un professionnel sollicite lui-même un non-professionnel à son domicile et que sa démarche est à l'origine de la conclusion d'un contrat, que tel n'est pas le cas en l'espèce, Mme Y... ayant elle-même contacté la société et lui ayant demandé de se déplacer à son domicile, de sorte que le fait que le contrat ait été signé à son domicile et non dans les locaux de la société est indifférent, celui-ci n'ayant pas été conclu à l'occasion d'un démarchage ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que les textes susvisés sont applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d'une personne pour offrir des prestations de services peu important que le démarchage ait été effectué à la demande de celle-ci, la cour d'appel les a violés par refus d'application ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... en annulation de la promesse synallagmatique de vente et accueillir la demande reconventionnelle de M. et Mme X... en constatation de la perfection de la vente, l'arrêt énonce qu'à supposer que Mme Y... eût signé la promesse à son domicile, cette circonstance ne lui permettrait pas de bénéficier du délai de rétractation de sept jours prévu à l‘article L. 121-23 du code de la consommation inapplicable en l'espèce puisqu'elle n'a pas été démarchée pour vendre mais simplement invitée à signer une promesse en application du contrat de mandat ;

Que la cassation prononcée du chef de la disposition déclarant valide ce contrat entraîne par voie de conséquence la cassation de la disposition constatant la perfection de la vente ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la société Agence immobilière de Courances aux dépens ;

Vu l'article 37 de la loi de juillet 1991, condamne la société Agence immobilière de Courances à payer à la SCP Baraduc et Duhamel la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens identiques produits aux pourvois n° U 11-11.446 et U 11-18.185 par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit madame Y... mal fondée en ses demandes, de l'avoir, ainsi, déboutée de sa demande visant à obtenir la nullité du mandat de vente du 28 juin 2005 et de l'avoir condamnée, par conséquent, à payer à l'agence immobilière de Courances la somme de 12.000 euros au titre de sa rémunération ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE madame Y... soutient que le mandat donné le 28 juin 2005 à l'agence Century 21 serait nul pour défaut des mentions rendues obligatoires par l'article L 121-23 du Code de la consommation relatif au démarchage à domicile ; que cependant, les dispositions légales relatives à un tel démarchage ne s'appliquent que lorsqu'un professionnel sollicite lui-même un non professionnel à son domicile et que sa démarche est à l'origine de la conclusion d'un contrat ; qu'en l'espèce, madame Y... convient dans ses écritures qu'elle a elle-même, avec l'assistance d'un proche, contacté téléphoniquement l'agence immobilière et lui a demandé de se déplacer à son domicile pour évaluer le prix auquel son immeuble pourrait être vendu ; que satisfaite de cette évaluation, elle a de nouveau sollicité la venue de l'agence Century 21 à son domicile pour signer le mandat de vente ; que le fait que le contrat de mandat ait été signé à son domicile et non dans les locaux de l'agence est indifférent, la convention n'ayant pas été conclue en raison d'un démarchage de l'agence Century 21 mais bien après demande de madame Y... d'une visite de cette professionnelle à son domicile ; que de même, la mention, sur la convention, de ce que la signature était intervenue dans les locaux de l'agence ne peut être considérée comme une cause de nullité du contrat puisque, si Century 21 ne conteste pas que madame Y... a signé ce document à son propre domicile, la rencontre des volontés des parties est née lors de l'appel téléphonique de l'appelante ; qu'à supposer même que les deux parties ne se soient accordées qu'au domicile de madame Y..., cette circonstance, qui ne causerait aucun grief à cette dernière, ne serait pas une cause de nullité d'un acte non soumis aux dispositions de l'article L 121-23 du Code de la consommation puisque le mandat comportait toutes les indications exigées par la loi pour permettre à madame Y... de connaître l'étendue de son engagement et comprenait un formulaire détachable d'annulation de mandat dont la mandante n'a pas jugé utile de faire usage ; que par ailleurs, madame Y... a signé, le 6 septembre 2005, un avenant au mandat modifiant le prix de mise en vente de son immeuble, ce qui démontre clairement qu'elle souhaitait poursuivre l'exécution de la convention conclue le 28 juin 2005 ; que la demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat sera rejetée ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'invoquant les dispositions de l'article L 121-23 du Code de la consommation, madame Y... soutient la nullité du mandat exclusif de vente qu'elle a donné le 28 juin 2005 à l'agence immobilière de Courances au motif que l'adresse de conclusion du contrat est erronée, le document ayant été signé à son domicile et non dans les locaux de l'agence immobilière ; que l'article L 121-23 du Code de la consommation dispose que les opérations qui s'inscrivent dans le cadre d‘un démarchage à domicile doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire est remis au client, ce contrat mentionnant à peine de nullité les noms du fournisseur et du démarcheur, l'adresse du fournisseur, l'adresse du lieu de conclusion du contrat, la désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou services proposés, les conditions d'exécution du contrat, le prix global à payer et ses modalités de paiement ainsi que la faculté de renonciation prévue à l'article L 121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et de façon apparente, le texte intégral des dispositions applicables ; que ces dispositions ont pour objet de protéger les droits des personnes démarchées en portant à leur connaissance toutes les informations nécessaires à l'appréciation de l'étendue de leurs obligations et en leur réservant la possibilité d'y renoncer ; que le mandat signé le 28 juin 2005 par la demanderesse au pourvoi comporte toutes les dispositions exigées par le Code de la consommation, si ce n'est que l'adresse du lieu de conclusion du contrat est erronée, celui-ci ayant été signé au domicile de la mandante et non dans les locaux de l'agence immobilière, ce qui n'est pas contesté par celle-ci ; que cependant cette erreur n'a aucunement porté atteinte aux droits de madame Y... Girard dès lors que le contrat qui lui a été remis comportait toutes les indications exigées par la loi pour connaître l'étendue des engagements réciproques des parties et pour lui permettre de renoncer aux engagements qu'elle venait de contracter, dont un formulaire détachable d'annulation de commande qu'elle n'a pas estimé nécessaire d'utiliser ; que de surcroît la demanderesse a signé le 6 septembre 2005 un avenant modificatif au mandat démontrant ainsi que non seulement elle ne jugeait pas que ses droits étaient bafoués mais encore qu'elle désirait en poursuivre l'exécution ; que l'erreur sur l'adresse du lieu de signature du mandat du 28 juin 2005 étant sans conséquence sur le contrat comportant toutes les dispositions protectrices des droits de la demanderesse, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de nullité du contrat ;



1°) ALORS QUE le mandat de vente immobilière n'est pas soumis au principe du consensualisme et doit, pour sa validité, être conclu par écrit ; qu'en énonçant que la rencontre des volontés de l'agence Century 21 et de madame Y... était née au moment de l'appel téléphonique de cette dernière, de sorte que le contrat de mandat n'avait pas été conclu au domicile de madame Y..., la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;


2°) ALORS QUE l'article L 121-21 du Code de la consommation est applicable à quiconque pratique le démarchage au domicile d'une personne pour offrir des prestations de services, même si le démarchage a été effectué à la demande d'un éventuel client, a été accepté au préalable par ce dernier, ou a été précédé de pourparlers au cours desquels aucun engagement n'a été contracté par l'intéressé ; qu'en l'espèce, pour écarter l'application des dispositions relatives au démarchage à domicile, la cour d'appel a jugé que le contrat de mandat n'avait pas été conclu en raison d'un démarchage de l'agence Century 21, puisqu'il avait été signé après que madame Y... eut sollicité l'agence immobilière pour une visite à son domicile ; qu'en se prononçant ainsi, après avoir relevé que le contrat de mandat du 28 juin 2005 avait été signé au domicile de madame Y..., peu important qu'il ait été précédé d'une demande de visite de cette dernière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé, par refus d'application, l'article L 121-21 du Code de la consommation ;


3°) ALORS QUE le mandat de vente immobilière, conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique, doit, à peine de nullité de la convention, comporter la mention de l'adresse de conclusion du contrat ; que cette disposition impérative s'applique indépendamment de l'existence d'un grief ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat de vente du 28 juin 2005 avait été conclu au domicile de madame Y... et qu'il mentionnait une adresse de conclusion du contrat inexacte ; que pour écarter la nullité du contrat de mandat, la cour d'appel a retenu que l'absence de mention exacte du lieu de conclusion du contrat de mandat du 28 juin 2005 ne faisait pas grief à madame Y..., puisque les mentions du mandat lui permettaient de connaître l'étendue des engagements réciproques des parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article L 121-23 du Code de la consommation ;


4°) ALORS QUE le mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au d'une personne physique, doit, à peine de nullité de la convention, comporter la mention du lieu de conclusion du contrat ; que la signature d'un avenant n'est pas de nature à régulariser un contrat qui ne comporte pas les mentions obligatoires prévues par le Code de la consommation sur le démarchage à domicile ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat de vente du 28 juin 2005 avait été conclu au domicile de madame Y... et qu'il mentionnait une adresse de conclusion du contrat inexacte ; que pour écarter la nullité du contrat de mandat, la cour d'appel a retenu que madame Y... avait signé, le 6 septembre 2005, un avenant au mandat du 28 juin 2005 ce qui établissait qu'elle souhaitait poursuivre l'exécution de la convention conclue le 28 juin 2005 ; que la signature d'un avenant à un acte irrégulier ne comportant pas les mentions obligatoires prescrites par le droit de la consommation n'avait par pour effet de rendre, rétroactivement valide l'acte conclu en contravention des dispositions d'ordre public ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L 121-23 du Code de la consommation.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit parfaite la vente, objet du compromis de vente du 9 novembre 2005, d'avoir renvoyé les parties devant maître Z... aux fins d'établissement de l'acte authentique, d'avoir condamné madame Y... à signer l'acte authentique établi par ce notaire sous astreinte de 300 euros par jour de retard, d'avoir condamné madame Y... à payer aux époux X... la somme de 19.000 euros à titre de clause pénale et d'avoir ordonné la compensation des sommes dues par madame Y... au époux X... avec le prix de vente dû par les époux X... à madame Y... ;


1°) AUX MOTIFS QUE madame Y... ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu'elle a signé le compromis de vente à son domicile ; que même si tel était le cas, cette circonstance ne lui permettrait pas de bénéficier du délai de rétractation de 7 jours prévu par l'article L 121-23 du Code de la consommation, inapplicable en l'espèce, puisqu'elle n'a pas été démarchée pour vendre mais simplement invitée à signer un compromis en application du contrat de mandat précédemment conclu avec l'agence Century 21 ;


ALORS QUE, D'UNE PART, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera inéluctablement la cassation du chef de l'arrêt qui dit la vente parfaite, dès lors que la cour d'appel s'est fondée sur le contrat de mandat du 28 juin 2005 conclu avec l'agence immobilière Century 21 pour considérer que madame Y... n'avait pas été démarchée ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, pour établir que le compromis de vente du 9 novembre 2005 avait été conclu à son domicile, madame Y... rapportait la preuve de nombreux indices et présomptions tels que son âge et son état de santé, qui rendaient difficiles les déplacements en dehors de chez elle, le fait que tous les contrats précédents avaient été signés à son domicile et surtout que les époux X..., comme l'agence immobilière, étaient restés taisants sur le lieu de signature de cet acte, ne la contredisant pas lorsqu'elle énonçait que le compromis avait été signé chez elle ; qu'en jugeant que madame Y... ne démontrait par aucune pièce que le compromis avait été signé à son domicile, sans se prononcer sur ces indices et présomptions graves et concordants qui lui étaient soumis, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


ALORS QU'ENFIN en refusant à Madame Y... le bénéfice du délai de rétractation au motif qu'elle n'aurait pas été démarchée pour vendre alors que d'une part il n'était contesté ni par l'acquéreur ni par l'agent immobilier que le compromis avait été signé à son domicile et que d'autre part la conclusion de ce compromis était intervenue après signature d'un mandat ne remplissant aucune des exigences de la loi du 2 janvier 1970, la Cour a violé l'article L 121-23 du Code de la consommation.


2°) AUX MOTIFS PROPRES QUE madame Y... ne peut exciper d'un dol en soutenant que le compromis de vente lui a été présenté comme permettant l'étude d'un crédit sollicité par d'éventuels acquéreurs alors que la négociation sur le prix de vente s'est poursuivie avec les époux X... pendant un mois, qu'elle a apposé son paraphe sur toutes les pages du compromis et notamment sur celle qui comportait les deux paragraphes rédigés à la main par les acquéreurs pour indiquer qu'ils ne sollicitaient aucun emprunt et renonçaient à toute condition suspensive à ce titre, et a elle-même sollicité le report de la date de signature de l'acte authentique ; que sa demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis sera également rejetée ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE madame Y..., qui a personnellement négocié le prix de son immeuble, refusant deux propositions d'achat régularisées par les acquéreurs est mal fondée à prétendre qu'elle n'a jamais consenti à la vente et qu'elle aurait été victime d'un dol, dont elle se borne à affirmer l'existence sans démontrer la réalité de manoeuvres dolosives, ce dol l'ayant induite en erreur sur la portée du compromis de vente qu'elle signait ;


ALORS QUE, pour écarter la nullité du compromis de vente pour manoeuvres dolosives, la cour d'appel a énoncé que madame Y... ne pouvait soutenir que ce contrat lui avait été présenté comme un document nécessaire à l'étude du crédit sollicité par les époux X..., puisque le prix de vente avait été négocié pendant un mois et qu'elle avait apposé son paraphe sur les paragraphes rédigés par les époux X..., par lesquels ils indiquaient qu'ils ne sollicitaient pas de crédit ; qu'en statuant ainsi, et en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles madame Y... faisait valoir que les époux X... avaient signé le compromis de vente le 10 novembre 2005, soit le lendemain du jour où elle-même avait signé l'acte, de sorte que les paragraphes relatifs à l'absence de crédit n'avaient été rédigés qu'après qu'elle eut paraphé des pages vierges de toute mention manuscrite, ce qui démontrait que la signature de cet acte lui avait été présenté comme un simple document destiné à appuyer une étude de crédit, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

 
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