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Date: 12/03/2018

Vie des affaires

Baux commerciaux

Fixation du nouveau loyer d'un bail renouvelé

Le loyer d’un bail commercial renouvelé doit en principe être calculé en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ainsi, les augmentations du loyer d’un bail commercial sont limitées. On parle ici de plafonnement ( c. com. art. L. 145-34 ).

Toutefois, la loi prévoit aussi que le loyer d’un bail renouvelé peut être déplafonné et fixé à la valeur locative dans certaines circonstances, notamment en cas de modification notable des obligations respectives des parties ( c. com. art. L. 145-33 ).

En pratique, rien n’empêche le bailleur et le locataire de s’accorder pour fixer à l’amiable le loyer du bail renouvelé. Mais attention : la Cour de cassation vient récemment de préciser qu’un tel « avenant de révision » signé entre les parties constitue une modification notable des obligations des parties. D’où la possibilité pour le bailleur d'exiger une augmentation de loyer fixée sur la valeur locative.

C’est ce que le locataire d’un bail commercial vient d’apprendre à ses dépens. En l’espèce, un bailleur et un locataire en désaccord sur le montant du loyer renouvelé d’un bail commercial ont porté l’affaire devant les tribunaux. Puis, ils ont stoppé cette procédure de révision judiciaire et convenu d’un accord amiable provisoire sur le nouveau montant du loyer. A l’expiration de l’accord, le bailleur demande à ce que le montant du loyer soit fixé à la valeur locative. Le locataire s’oppose à une telle augmentation, estimant que l’augmentation de loyer doit être plafonnée.

Rejoignant la position de la cour d’appel, la Cour de cassation estime, au contraire, que la modification volontaire des engagements contractuels emportait une renonciation implicite des parties à la procédure de révision judiciaire du loyer, notamment du locataire. Par conséquent, le bailleur pouvait légitimement demander à ce que le montant du nouveau loyer soit déplafonné et fixé à la valeur locative du bien loué.

cass. civ. 3e ch., 15 février 2018, n°17-11867

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