RF Conseil - N° 187

Bail commercial renouvelé : quid du nouveau loyer ?

Dossier

Comment fixer la valeur locative ?

À défaut d'accord amiable, le juge s'appuiera sur un rapport d'expert, se référant le plus souvent à cinq critères pour déterminer la valeur locative.

Caractéristiques propres au local

Il y lieu de prendre en considération :

- la situation du local dans l'immeuble où il se trouve, sa surface et son volume ainsi que sa commodité d'accès pour le public (ex. : une boutique sur rue a plus de valeur que sur cour ; il en est de même, si elle dispose d'une large façade avec vitrines plutôt qu'une étroite devanture) ;

- l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation ;

- l'adéquation à l'activité exercée ;

- l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, sa conformité aux normes administratives ;

- la nature et l'état des équipements mis à disposition.

Le cas échéant, aux stricts éléments liés au local, il faut prendre en compte les avantages tirés d'un local accessoire (parking au sous-sol ou dans la cour). De même, la mise à disposition d'un local d'habitation adjacent entre en ligne de compte.

Destination des lieux

Plus la destination des lieux prévue par le bail est large (ex. : locaux « tous commerces »), plus le montant du loyer risque d'être élevé.

Obligations respectives des parties

Transfert de charges sur la tête du locataire. Le fait que le bail mette à la charge du locataire des charges incombant en principe au bailleur est un facteur de diminution de la valeur locative. Tel est ainsi le cas, lorsque le locataire est contraint de payer les impôts et taxes à la place du bailleur. En revanche, le fait que le bailleur ne soit tenu qu'aux grosses réparations, toutes les autres incombant au locataire, ne justifie pas de baisse de la valeur locative.

Travaux d'amélioration par le locataire. Les améliorations réalisées au cours du bail à renouveler sont susceptibles d'être prises en compte pour augmenter la valeur locative seulement si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge financière, par exemple par l'acceptation d'un loyer réduit.

En revanche, la prise en charge par le bailleur des travaux et charges de copropriété, notamment des travaux de ravalement ou de rénovation des parties communes, relève de l'entretien courant et n'entre pas dans le cadre des travaux susceptibles d'augmenter la valeur locative ; il faudrait pour cela qu'il y ait une modification notable des caractéristiques de l'immeuble.

Modifications légales des obligations de chacun. Les obligations légales génératrices de charges pour le bailleur ou le locataire depuis la dernière fixation du loyer peuvent être invoquées par celui qui doit les assumer.

Mode de fixation originaire du loyer. Le versement d'un pas-de-porte à l'entrée dans les lieux est susceptible d'influer sur la valeur locative, car il peut être considéré comme un supplément de loyer payé d'avance.

Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité, susceptibles d'être pris en compte lors de la fixation de la valeur locative du bail renouvelé, dépendent principalement de l'intérêt que présentent pour le local :

- l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est placé ;

- le lieu d'implantation ;

- la répartition des diverses activités dans le voisinage ;

- les moyens de transport ;

- l'attrait particulier ou les sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité.

Prix pratiqués dans le voisinage

Il est aussi possible de se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface. Il convient alors d'établir une comparaison à partir de plusieurs locaux de référence.

Valeur locative inférieure au loyer payé

En pratique, il peut arriver que la valeur locative s'avère inférieure au montant du dernier loyer pratiqué au moment du renouvellement du bail. Il est alors admis que le nouveau loyer du bail renouvelé puisse être inférieur à celui précédemment versé.

À cet égard, lorsque le loyer initial est déjà élevé par rapport au loyer moyen du marché, le bailleur a tout intérêt à s'informer de la valeur locative actuelle avant d'exercer toute action en vue d'obtenir un déplafonnement du loyer.